在房产税还在闹得纷纷扬扬的时候，8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。

这意味着深圳版“新房改”方案正式落地。对于深圳，房地产将开启另一套模式，另一种玩法。一旦这种玩法，被证明有效，可以解决中国房地产发展中错综复杂的问题。极可能被推向全国主要城市，成为未来二十年，中国房地产的新模式。

 

中国房地产面临的问题，现在已经不是一个行业问题或民生问题，而是一个系统性问题。因为，无论出台什么政策，决策者必须面临四个考验：

1、保证地方政府财政收入——这是一个官生问题，直接触及自己利益，也是维持正常运转的首要条件。

2、房价不能大涨——否则，再次引起全国性抢房，后果将无法面对。既无法向上，向中央交代，也无法向下，向老百姓交代。

3、房价不能大落——否则，很容易引起系统性金融风险。

4、保证低收入群体，有房住——这是一个民生问题，也是一个稳定问题。

所以，一切的改革必须保证，不能碰到以上的四条红线，无论他是长效机制还是短期调控。

如何保证地方收入

为了保证政府正常运转，那么税收是城市政府开展一切工作的物质基础，也是一切工作的中心。政府之所有更偏爱产业用地，是因为产业可以持续纳税，细水长流，源源不断，而住宅用地是一锤子买卖，卖了就没了。

所以几乎每个城市，产业用地，包括工业用地、商业用地的供应量都非常大，出让价格也很便宜，甚至很多是量身定制、定向出让，等同于白送。而住宅用地的供应一定是严控的，绝对要给招商引资留足空间，既然是“一锤子买卖”，就必须卖个好价钱，所以推地节奏还得有讲究。

为什么城市政府对产业用地青睐有加呢？答案很简单，因为产业可以纳税。但如果住宅也可以纳税呢？传说中的房地产税就是做这件事，按照国际惯例，房地产税有三个特殊性：

一是，它在持有环节征收，而中国目前的税都是在交易环节征收的。

二是，它是一个地方税，征收对象、征收范围、税率甚至包括要不要征，每个城市都可以不一样，而中国目前的税大部分都是全国一个标准的。

三是专款专用，房地产税一般专项用于当地的民生支出，而不会挪用到其他地区，也不会挪用到其他开支上。

所以，房地产税时代，住宅也可以成为一个税源，实际上就与写字楼一个性质了，因为都能帮政府创税。

新玩法怎么玩？

回顾30年前，当中国的房地产缓缓启动的时候，我们是以香港为老师的。今天回顾起来，这套模式，虽然帮助中国房地产快速发展起来，但是带来的问题日渐暴露。

首先，纯粹以市场方式解决居住问题，看似公平，但是会导致部分中低收入群体陷入无房可住的境遇，然而解决这部分人的居住问题，实际上应该是一个政府不能推卸的责任。

其次、价高者得的土地模式，会让地方政府乐于依赖土地财政，而缺乏推动实业、制造业发展的动力。

再次，纯粹的市场经济，会越来越快的推动房价的上涨，而房价的上涨又会带动越来越多的人参与买房的队伍之中，同时把整个社会的财富裹挟进去，造成房价不能跌，不敢跌的整体社会绑架。

就像今天，当国家发展方向，企业盈利，精英财富安全，百姓养老依靠，都基于房子的时候，这意味着，我们的老师，请错了。

这一次深圳房改是“以新为师”的。

新加坡房地产管理的成功，用一张表就可以理解。

 

深圳新公布的房改方案，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套。然而，170万不是重点，重点是这170万的供应分类表。

 

对照新加坡住房体系表格，你应该发现多处学习的痕迹。

1、商品房总量已经下降至50%以上，可以说这套玩法中，商品房不是主角，同时也可以说开发商也不是主角。

2、 主角是以政府为主导的民生住房体系，这套体系在新加坡叫做组屋，在深圳叫做政策性支持住房，这类房屋会在居住中占最大比例。

3、 两个体系，民生福利性质越大的住房，户型面积越小，新加坡组屋是这样，深圳的政策支持住房也是这样。

4、民生住房体系都有保护户籍人口的条款，在新加坡只有公民才能购买新的组屋，绿卡人士只能买二手组屋。对于深圳，只有户籍人士可以买安居型商品房，而非户籍人士只能租房（低端）或申请人才住房（中高端）。

5、保证一定小规模数量的商品房供应，既稳住了房价，也为高端需求提供了出口。同时，较低的供应量保证商品房的稀缺而不至于价格大规模下落。

当然，还有更多的政策需要完善出台，包括：土地供应保证，民生住房的申请条件，防范政策住房的套利条款，等等等等。但，不管怎么说，这是一个新的开始，对于深圳是新的，对于中国房地产也是新的。

希望中国房产能在房产税和房改中重生。

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