长效机制他山之石

　　香港经验

　　中国香港地区政府通过推行公共房屋计划，为中低收入群体解决居住问题。上世纪70年代，香港房屋委员会全面统筹香港公共住房的建设和管理，在1973-1982年的10年间，政府实行“十年建屋”计划，为150万居民提供了条件较好的租住公屋；1987年香港政府推出“长远住房发展策略”，旨在扩大重建计划，确保所有家庭都获得合适的住房，1987-1996年，香港房屋委员会和房屋协会所建的公屋和居屋数量与私人开发商建设的住房数量大体保持在58：42的比例。

　　除了保障市民的基本居住，香港政府也在积极的引导住房供应体系的层级化。如在1977年和1978年开始实行“居者有其屋计划”和“私人机构参建计划”，推进住房私有化，以30%-45%的优惠价格将住房出售给收入水平提高的租户，从而腾出租住公屋名额给低收入家庭；上世纪90年代，一些家庭收入水平超过公屋或居屋申请标准但又无力购买价格不断攀升的商品住宅，香港政府于1993年推出“夹心层住屋计划”，并于1997年以前兴建1万套住宅，以略高于居屋但低于市场的价格出售给中等收入家庭。

　　公营租住房占比以及合理的租金收入比均表明香港住房体系层级划分明确。据香港近三届的人口普查，2001年、2006年和2011年公营租住房屋数量稳定占到住房总量的30%，私人永久性房屋占比稳定在45%。从家庭户居住方式分类来看，自购住房与全租住房几乎各占一半比例，租房群体基数庞大。从支付能力来看，租住私人住房的租金中位数约为租住公营租用房屋的4-6倍，而私人住房和公营住房的租金与对应人群的收入比率中位数分别为10%和25%，两者均处于合理区间，由此证明香港的住房体系分层极为成功。

　　新加坡经验

　　新加坡住房市场有效分层，需求与供应“对号入座”。

　　新加坡住房市场可分为组屋（HDB flat）和私人住房两部分，组屋是由住房发展局（HDB）组织建设并以一定的标准出售或出租（以出售为主）给居民的政策性住房；居民购买组屋后在符合一定条件的基础上还可以将其转卖或出租给符合HDB规定的其他居民。

　　私人住房则是由私人住宅开发商建设开发，由于私人住房在位置、密度、环境、品质等方面均远优于组屋，因此其价格也远超组屋。新加坡住房市场的特点是保障归保障，市场归市场，居民根据自身收入水平“对号入座”，市场效率大大加强。

　　住房市场有效分层的前提是保障性住房的供应充足。新加坡政府在过去几十年当中基本上只关注组屋市场，早在1959年自治之初就已介入住房问题，大力推行公共住房政策，大规模建设组屋。截至2015年年底，新加坡在HDB管理下的组屋接近100万套，全新加坡共有82%的市民居住在组屋中，剩余18%的市民居住在私人住房。