万达这只大象的转身

　　李一戈

　　作为第一代主流地产商的代表，万达是最早从住宅销售为主的开发模式，转为持有商业为主的企业或之一。

　　有朋友可能不同意，因为即使到现在，万达的收入来源中，住宅产品的销售收入仍占有相当大的份额。但从具体产品形态看，住宅和商铺销售是为万达mall服务的。换句话说，住宅和商铺的销售，是为了获得现金流平衡，万达谋取的，是持有型物业。

　　分析万达的转型，有两种。一种是万达集团层面的转型，其实是多元化。即它从商业地产开发运营，进入文化娱乐领域，经由万达院线、万达电影，收购了一批国外资产，成为全球最大的电影娱乐全产业链公司。

　　一种是万达起家的万达商业，即其主营业态的商业综合体万达广场，有过第一代第二代第三代的更迭，到了第四代，变身为万达文旅城。就万达广场而言，以往的转型，都是产品形态的嬗递；最大的转型动作当然是此次将文旅城和酒店卖给了融创、富力。

　　万达以630多亿的价格，将13个文旅城和77个酒店资产包一起售出，几乎所有人都觉得突然。都在问：万达究竟发生了什么？

　　最近几年，万达发起了数额巨大的海外投资，包括文化娱乐和商业地产。5月起，万达的海外项目融资受到影响，并不可避免地波及内地项目。这是一个偶发因素，却是促成王健林毅然将万达商业全面向轻资产转型的决定性因素。

　　从商业开发量和持有规模看，万达无疑是一个沉重的大象。且不说它刚卖掉的13个文旅城和77个酒店，单单说它截至7月26日已经开业的205个万达广场而言，就已是全球最大的商用物业持有者。

　　过去10多年，万达广场虽然在产品形态不断迭代，但本质上仍然是一种传统的开发模式：获取土地-建设-销售-运营。只是比大多数地产商多了“运营”一环。从全国城市的空间纵深来看，这种游戏还能持续。不过，王健林想换个玩法。

　　大约2014年底，王健林的想法逐渐清晰，化重为轻，万达由重资产向轻资产转型。代表性的事件，即是业内俗称的“万万合作”，也就是万达与万科的战略合作。万万合作的签约仪式是2015年5月14日，但双方的接触却至少是在2015年初。万科对这项合作是高度重视的，还派了一位副总裁专门分管此事。

　　我个人了解到的情况是，王健林其实是想将万达广场悉数售予万科，就如同现在将万达文旅城售予融创和富力，但运营管理仍由万达负责。“如果生意达成，今天就没有融创什么事了。”而万科也将牢牢地占据房企第一的位置。但我们看到的却是，一年后，万万合作无疾而终。分手原因不足为外人道，也许是理念、目标分歧，也许是宝万之争分散了万科的部分精力吧。