利用雄安机遇推进房地产配套制度改革

　　卢锋

　　文贯中教授的演讲阐述了一国城市化背景下土地资源两种配置与协调机制，其中采用“投标租金线（thebid-rentcurve）”对市场化土地利用比例确定方式的讨论，对必要的政府规划区划与价格决定机制关系的分析，土地体制改革系统性设计方法的强调，我觉得都言之成理并具有现实意义。赵燕菁教授在评论中指出，我国现实土地制度选择是一个伟大创造。这个判断同样有经验依据。一个强调现实的具有合理性，一个重视合理的才是现实的，两方面互补观察构成理解中国土地制度转型的更为全面视角。

　　问题在于什么条件下经济社会综合力量推动土地体制朝市场化方向演进或发生突破性进展？什么环境下土地体制会相对稳定并缺少进一步改革动力？从这个角度观察，近年新一轮经济下行调整期房地产市场走势特点，最近最高层做出设立雄安新区的重大决策，可能会构成我国土地与房地产体制重新选择的现实契机。

　　简略回顾我国改革开放历史可以看到，改革初期农业土地管理经营方式改变，对当时土地国家和集体全能控制体制撕开一道口子，并推动后来农业用地承包权、流转权的持续改革。上世纪80年代对外开放和城市改革启动与初步发展背景下，深圳1987年土地拍卖第一槌开启国有土地使用权交易新阶段。农业土地使用权、经营权、在农业利用范围内的流转权逐步界定，城市国有土地使用权流转权的市场化界定，为推动过去几十年农业增长与经济发展释放巨大正能量。

　　然而现行土地制度在推动城市化一段时期高速发展同时，也由于农地向城市建设用地流转通道的体制性隔断及政府垄断城市建设用地一级供应特点，在经济公平、资源配置效率与宏观稳定方面都带来不利影响，不适应我国城市化持续深入推进。特别是2015年下半年始于深圳，随后在一线城市和少数大城市大范围发生的新一轮房地产价格飙升，以近乎自然试验的方式显示了土地供应体制和机制扭曲成为房地产市场不稳定和价格泡沫化的最重要根源之一。房地产市场波动供给侧结构性改革政策实施造成困扰，促使很多城市陆续出台新一轮力度更大的以限制需求为重点的调控政策。

　　上述环境不能不对雄安新区决策在房地产政策选择上造成影响。政府重大决策改变人们行为预期并派生市场投资行动，推动新区相关资产价格出现上升行情，应是市场经济环境下合乎逻辑的现象。如果资产供求调节机制能比较正常发挥功能，经过一定时期价格波动市场会收敛到某个新的平衡状态。从股市反应看，雄安概念股整体4月初开盘后一个星期前后快速增长，到4月11日涨幅达到36%，随后波动中下降到6月2日的（周五）14.5%。当局对这一调整并未实施特别管制干预，说明资产价格市场调节并非注定会造成不能接受的结果。