李宇嘉：实现“租售同权”仍需增加教育投入

　　李宇嘉 （作者为深圳市房地产研究中心研究员）

　　广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。在这一方案中，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会强烈关注。

　　据调查，北上广深等四个一线城市，集中了全国优质教育资源约20%的比例。当优质教育资源变得稀缺时，资源分配在一定程度上往往需要靠政策配给。在国际上，拥有产权住房（通常得交房产税），从而也就拥有了享受本区域教育的权利。因此，以住房来配给教育资源也成为国际惯例。

　　但在另一方面，租房也是拥有部分产权的体现。同样是在国外，租房也可以享受公共服务，包括就近接受教育的权利，体现出真正的“租购同权”、“教育平权”。

　　在我国，从本质上讲，如果承租10年期限的商品房，变相拥有了这个房子1/7的产权，本质上也应贯彻“租购同权”、“教育平权”的原则，承租者的小孩就近同等入学是应有之义。但是，正是由于大城市优质教育资源的稀缺性，导致居民想方设法追逐优质教育资源，因此在客观上变得难以操作。

　　以房子来配给教育资源本来算得上是一种相对公平的办法，但在市场不够理性的疯狂追逐下，带来的严重后果之一就是高房价，特别是所谓的学位房，这相当于变相削弱了中低收入人群的权利，与义务教育最重要的原则——普惠性相违背。

　　近年来，大城市房价越来越高，无房户、新市民对教育资源的诉求也越来越强烈。于是，2016年国务院发布39号文，明确租房可享受义务教育。从道理上讲，这是非常合理的。但是，在优质教育资源稀缺的情况下，单方面将买房与入学资格脱钩，新增配置载体仍难以行得通。

　　有观点说，广州“租购同权”的政策落地后，学区房价格将大跌；但也有观点说，学区房租金将大涨。

　　笔者认为，即便脱了钩，但因为稀缺而产生巨大的“拥挤成本”、“排队成本”不会消失，这将导致“租”这个配给优质教育资源的“新载体”将出现需求爆棚，由此势必带来价格上涨（表现为租金大涨）。

　　一方面，很多拥有产权住房的人，会考虑将手上房子卖掉，租住优质教育资源所在区域的房子；另一方面，由于租房在收入上和支付能力上的准入门槛较低，基于对优质教育资源的渴望，无房者也将会加入租房的队伍中；此外，非户籍无房人群（比如新市民）是此次租赁新政的最大受益者，基于在城市扎根、改变下一代命运的考虑，他们也会加入到租住学区房、学位房的大军中。