产权改革 是住房制度改革的牛鼻子

　　文/孙杰

　　新兴工业化国家的经验表明，一个健康的住房制度应具备两大功能：第一，保障性功能。政府能够为中低收入家庭提供基本住房服务，缓解转型社会的居住痛点。第二，财产性功能。住房作为家庭的重要资产，伴随经济增长应具有一定的增值功能，新兴国家因此逐渐形成庞大而稳定的中等收入群体，有恒产者有恒心，成为社会稳定和谐的中坚力量。

　　由于当前我国的住房产权制度三轨并行（指产权类住房、不完整产权类住房、保障类住房等三大类，产权性质迥异），这两大功能并没有完全发挥好。因此，需要从供给侧对住房产权制度进行改革。

　　事实上，三轨并行在实践中产生了一些负面效应。

　　一是，在房价上涨快于工资上涨的背景下，封闭僵化的住房产权堵死了低收入人群上升为中产收入群体的流动通道。

　　二是政府住房保障能力大幅下降。三类住房的产权差异，导致政府无法在不同类型住房之间调丰补歉、相互调剂，全社会的住房资源无法实现共享，降低了政府的住房保障效率。此外，政府承担保障房建设，庞大的财政支出压力也日益不堪重负。保守估计，政府仅用于公租房建设的资金就超过2万亿，加上配套基础设施和营运维护费用，财政压力进一步加大。

　　三是大量投资形成沉淀资产导致巨大浪费。由于租赁房和保障房的产权不完整，在金融上是难以进行资产抵押和证券化的。换言之，产权的缺失导致流动性丧失。其后果，不但社会资本和市场化企业失去了投资兴趣，而且大量的投资造成资产沉淀，资产沉淀形成僵尸资产，导致资源的巨大浪费。

　　在笔者看来，住房产权制度改革总的思路，是打通产权类商品房、租赁房、保障房之间的产权壁垒。具体可分为六步实施：

　　第一步，取消土地划拨方式和集体土地作价入股方式。所有类型的地块均采用“招拍挂”的市场化方式进行出让，从源头上确保土地的产权清晰。

　　第二步，改变财政出资的投资方式。采用公开招投标的方式，引入社会资本和市场化房地产企业进入租赁房和保障房领域，切实减轻财政负担。

　　第三步，向租赁房和保障房赋权，这是住房产权制度改革的关键环节。租赁房和保障房在规定期限内（如15年），只能出租，不能出售。超过规定期限，给予这两类房屋一个产权选择权，可以转变为保障性商品房，赋予这两类房屋产权明晰的商品房本。

　　第四步，充分体现保障性商品房的住房保障属性。一是安置对象要严格限定为低收入无房家庭。二是要坚持保本微利的原则，以成本加成的低价（而不是市场价）向低收入家庭出售。