长租住房有了法律保障 

　　李一戈

　　最近有两部法律、法规正在向全社会公开征求意见。一部是《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，一部是《土地管理法（修正案）》。

　　《住房租赁和销售管理条例》是首次将住房租赁纳入法规调整的范围。如果说拿地属于房地产开发的前端，销售属于中端，那么，租赁就属于房地产开发的后端，即住房交付后的范畴。这部分的社会关系急需用法律法规予以调整规范。

　　住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，规划发展住房租赁市场是房地产长效机制的重要内容。我个人理解，法律制定的时间稍长，条例相对快一些，而住房租赁市场的规范管理不能再拖下去了，故以条例形式调整之。

　　据统计，我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。而提供租赁住房的多以个人为主，零散，管理难度巨大。虽然《征求意见稿》鼓励签订三年以上住房租赁合同，给予相关政策支持。但供应端的结构，决定了培育长租住房市场颇为不易。

　　培育长租住房市场，必须从租赁市场的源头也就是供应端下工夫。我就联想到了《土地管理法（修正案）》。

　　有朋友会奇怪，《土地管理法（修正案）》只字未提到住房租赁，为何将二者联系起来？

　　《土地管理法（修正案）》第六十三条：

　　“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。

　　按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。

　　也就是说，如果《土地管理法（修正案）》征求意见后得以通过，那就意味着，集体经营性建设用地取得了与国有建设用地同等的转让、出租或者抵押权利。

　　集体经营性建设用地出让、转让后，可以不可以建设商业性住房？以我个人对法律条文的理解，应该是允许的。当然，《修正案》第六十三条第三款还规定了，“集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”

　　关于集体经营性建设用地具体的出让转让办法，正是我想提出建议的地方。即，鼓励集体经营性建设用地，建设长租住房。据国土资源部2013年初步统计，存量集体经营性建设用地有4200余万亩。将其中一部分拿出来建设长租公房，可以相当程度地缓解当地的住房紧张问题。当然，它必须符合土地利用总体规划。

　　房价压力比较大的大城市、特大城市，刚参加工作的年轻人，没有家庭的支持，开头几年买房比较困难，一般都是通过租房解决居住问题。如果当地有配套相对完善、管理相对规范、租金适中又能长期租赁的住房供应，我想年轻人是会选择的。